PROCEDIMIENTO
A SEGUIR DURANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN
DEL VALOR RESIDUAL DINÁMICO
El
residual dinámico lo podemos identificar como aquel análisis que considera la
operación de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble
analizado.
Y
es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o
renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los
diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, obtenida en
base a la siguiente fórmula:
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.
tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la
valuación hasta
que se produce cada uno de los cobros o pagos.
i = Tasa de
descuento.
Para
ellos, se deberán determinar los siguientes elementos:
·
Producto inmobiliario
Para ello se realiza un análisis de mayor y mejor uso del
inmueble analizado, considerando:
-Valor unitario de venta o renta en base a investigación de
mercado, buscando productos inmobiliarios similares.
-Número de unidades a vender o rentar en base al programa de
uso de suelo.
-Programa de venta o renta del producto inmobiliario
seleccionado.
·
Condicionantes y limitantes de tipo urbano:
-Vialidades,áreas de donación.
-CUS
-COS
-Limitantes en cuanto a áreas libres, alturas,etc.
·
Características específicas del bien a valurar, para lo cual
se realizará un levantamiento en forma minuciosa, en términos y condiciones
tales como:
-Urbanización
-Dotación de servicios
-Acceso
-Movimiento de tierras
-Obras de protección
Obras complementarias(bardas,cercas,patios,etc)
·
Costos unitarios y montos correspondientes a obras
complementarias y edificaciones tales como: urbanización, dotación de
servicios, acceso, movimiento de tierras, cimentación,etc.
·
Condiciones dde renta o venta de productos inmobiliarios
ofertados en la zona así como los plazos estimados de venta o renta de los
mismos
·
Elaboración de programa de rentas o ventas
·
Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento.
·
Factores de costos de agentes inmobiliarios.
·
Horizonte de análisis, que será el tiempo estimado en el cual
se cumpla el objetivo y será definido en función de la vida útil remanente del
inmueble objeto de venta o renta.
·
Tasa de descuento aplicable, la cual servirá para colocar a
valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al rieesgo del
negocio inmobiliario que se trate.
