VALUACIÓN1_ NOTA 49. Procedimiento para el enfoque por capitalización de Rentas.

NOTA 49. Procedimiento para el enfoque por capitalización de Rentas.

El enfoque del valor de capitalización (ingresos o rentas), es consistente con las influencias del valor básico.

1.       Se realiza la recopilación de datos. Haciendo uso de las tabla indicada en el archivo 7.3

Tabla de Enfoque de Capitalización de Rentas.

1.       Se realiza el registro en dicho formato tomando en cuenta lo siguiente:

A.      Valor del Inmueble. El obtenido en la investigación del Enfoque de Mercado, el promedio de los valores obtenido.

B.      Valor de Renta Promedio Mensual. El promedio obtenido del Valor de las Rentas (expresado por M2) de la investigación en campo y consulta de revistas especializadas y sitios web.

C.      Metros cuadrados de Construcción. Los metros cuadrados construidos del Inmueble. 

D.      Renta Potencial Mensual. El resultado de multiplicar el Valor de la Renta promedio Mensual de un M2  por los metros cuadrados de construcción del Inmueble.

E.        E. Ingreso Bruto Potencial. Es la Renta Anual del por el cobrar del Inmueble. Se obtiene al multiplicar la Renta Mensual Potencial  por el número de meses del año. 

F.       % Cobranza. Los gastos necesarios para realizar los trabajos de cobranza de las renta (normales y extraordinarios) se acostumbra reflejarlos como un porcentaje del 3.00 al 5.00 % del Ingreso Bruto Potencial.

G.      Gastos de Cobranza. Para obtener el importe de los gastos de cobranza debemos multiplicar el Ingreso Bruto Potencial  por el % de Cobranza

H.      H. Ingreso Bruto Efectivo. Resulta de restar al Importe del Ingreso Bruto Potencial el Importe de los Gastos de Cobranza.

I.          I. % Administración. Los gastos necesarios para realizar los trabajos de administración de los servicios del Inmueble se acostumbra reflejarlos también como un porcentaje pero en este caso entre el 8.00 y el 15.00 % del Ingreso Bruto Efectivo.

J.        J. Gastos de Operación. Este importe se obtiene al multiplicar el Ingreso Bruto efectivo por el % de Administración. 

K.       Ingreso Neto. Para llevar a este importe al Ingreso Bruto Efectivo le restamos el importe correspondiente a los Gastos de Operación.

L.        I.S.R.  Para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un bien inmueble, dicha persona se encuentra obligada al pago de impuestos a nivel Federal: el Impuesto Sobre la Renta (ISR), y si se trata de inmuebles de uso comercial también deberá pagar El Impuesto al Valor Agregado (IVA) 

M.    Determinación de la tasa de ISR para el año en curso

N.      Impuestos. Es la suma de los importes que corresponden al I.S.R.  y al I.V.A.

O.      Utilidad Bruta. Es el Ingreso Neto  menos el importe de Impuestos

P.    Capitalización. Se obtiene al dividir el Valor del Inmueble  entre la Utilidad Bruta obtenida.

Q.       % Capitalización. Conversión del Valor de Capitalización (P) a porcentaje.

Lo anterior podemos observarlo en el ejercicio siguiente, del cual tomamos como referencia el ejercicio del modulo 5 para obtener esta tabla .

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