VALUACIÓN1_NOTA 54. PROCEDIMIENTO MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN DEL VALOR RESIDUAL DINÁMICO

PROCEDIMIENTO A SEGUIR DURANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN DEL VALOR RESIDUAL DINÁMICO

El residual dinámico lo podemos identificar como aquel análisis que considera la operación de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.

Y es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, obtenida en base a la siguiente fórmula:

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.

tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valuación hasta

que se produce cada uno de los cobros o pagos.

i = Tasa de descuento.

Para ellos, se deberán determinar los siguientes elementos:

·         Producto inmobiliario

Para ello se realiza un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando:

-Valor unitario de venta o renta en base a investigación de mercado, buscando productos inmobiliarios similares.

-Número de unidades a vender o rentar en base al programa de uso de suelo.

-Programa de venta o renta del producto inmobiliario seleccionado.

·         Condicionantes y limitantes de tipo urbano:

-Vialidades,áreas de donación.

-CUS

-COS

-Limitantes en cuanto a áreas libres, alturas,etc.

·         Características específicas del bien a valurar, para lo cual se realizará un levantamiento en forma minuciosa, en términos y condiciones tales como:

-Urbanización

-Dotación de servicios

-Acceso

-Movimiento de tierras

-Obras de protección

Obras complementarias(bardas,cercas,patios,etc)

·         Costos unitarios y montos correspondientes a obras complementarias y edificaciones tales como: urbanización, dotación de servicios, acceso, movimiento de tierras, cimentación,etc.

·         Condiciones dde renta o venta de productos inmobiliarios ofertados en la zona así como los plazos estimados de venta o renta de los mismos

·         Elaboración de programa de rentas o ventas

·         Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento.

·         Factores de costos de agentes inmobiliarios.

·         Horizonte de análisis, que será el tiempo estimado en el cual se cumpla el objetivo y será definido en función de la vida útil remanente del inmueble objeto de venta o renta.

·         Tasa de descuento aplicable, la cual servirá para colocar a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al rieesgo del negocio inmobiliario que se trate.