VALUACIÓN 1_NOTA 53. Procedimiento Valor Residual Dinámico y la forma en que se obtiene el Valor Residual

 Procedimiento que debe seguirse para recopilar y analizar la información para este estudio utilizando el método de Valor Residual Dinámico y la forma en que se obtiene el Valor Residual

PROCEDIMIENTO A SEGUIR DURANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN DEL VALOR RESIDUAL ESTÁTICO

Debido a que el Método del Valor residual estático, representa los costos y beneficios que a la hora de adquirir un terreno urbano, ya sea con o sin construcciones realiza un inversionista y se da cuando no exiatan evidencias adecuadas de mercado y sin embargo si la viabilidad técnica, jurídica,social,económica y financiera, deberá emplearse una metodología óptima y objetiva, la cual se presenta a continuación:

1.       Elaborar una tabla, la cual se deberá llena de la forma más precisa posible y que incluya los siguientes parámetros:

CONCEPTO	UNIDAD
Superficie de terreno:	m²
Área de vialidades y donación:	m²
Área vendible:	m²
Valor de venta unitario del producto:	$/m²
Superficie por unidad a vender	m²
Número de unidades a vender:	N
Superficie total a vender:	m²
Plazo de venta	Meses
Valor de venta:	$
MENOS:
Costos de urbanización:	$
Terracerías	$
Pavimentos y banquetas	$
Agua Potable	$
Alcantarillado Sanitario	$
Drenaje Pluvial	$
Electrificación y Alumbrado	$
Telefonía	$
Ajardinado y equipamiento	$
MENOS
Inversiones:	$
- Accesos	$
- Movimiento de tierras	$
- Obras de estabilización y protección	$
- Cimentaciones	$
- Edificaciones	$
- Obras complementarias	$
MENOS	$
- Pagos predial	$
- Servicios	$
- Mantenimiento	$
- Vigilancia	$
- Gastos administrativos	$
MENOS
Gastos financieros	$
- Indirectos Utilidad del promotor	$
- Comisión por ventas	$
VALOR RESIDUAL	$

Posteriormente, se aplica la siguiente fórmula, para determinar el importe del valor residual:

F=VM-∑Ci-b

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble analizado.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por vender(Beneficio neto del promotor)

Ci = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados

2.    Determinar el valor unitario de venta, en base a una investigación de mercado, ubicando productos inmobiliarios similares.

3.    Determinar las condicionantes y limitantes de tipo urbano. Como son: Áreas de donación, vialidades, COS,CUS, limitantes de alturas libres.

4.    Determinar las características específicas del bien a valuar, para lo cual se determinarán las condiciones de acceso, cimentación, existencia o no de edificaciones en el inmueble, bardas, cercas, pavimentos, dotación de servicios, obras de protección, etc.

5.    Determinar los costos y montos realizados en urbanización, dotación, introducción de servicios.

6.    Determinar las condiciones, costos de venta y plazos de venta de productos inmobiliarios en la zona.

7.    Determinar los costos de predial, servicios, mantenimiento de los productos inmobiliarios de la zona.

8.    Determinar los factores de costos de financiamientos, utilidad, indirectos del promotor inmobiliario.

9.    Determinar la comisión de venta hacia los agentes inmobiliarios.