VALUACIÓN 1 _NOTA 51 ejercicio del método de enfoque del capitalización de Rentas para al menos 5 inmuebles 2 de departamentos, 2 de Oficinas y 1 Local comercial

NOTA 51 ejercicio del método de enfoque del capitalización de Rentas para al menos 5 inmuebles 2 de departamentos, 2 de Oficinas y 1 Local comercial

VALUACIÓN1_ NOTA 49. Procedimiento para el enfoque por capitalización de Rentas.

NOTA 49. Procedimiento para el enfoque por capitalización de Rentas.

El enfoque del valor de capitalización (ingresos o rentas), es consistente con las influencias del valor básico.

1.       Se realiza la recopilación de datos. Haciendo uso de las tabla indicada en el archivo 7.3

Tabla de Enfoque de Capitalización de Rentas.

1.       Se realiza el registro en dicho formato tomando en cuenta lo siguiente:

A.      Valor del Inmueble. El obtenido en la investigación del Enfoque de Mercado, el promedio de los valores obtenido.

B.      Valor de Renta Promedio Mensual. El promedio obtenido del Valor de las Rentas (expresado por M2) de la investigación en campo y consulta de revistas especializadas y sitios web.

C.      Metros cuadrados de Construcción. Los metros cuadrados construidos del Inmueble. 

D.      Renta Potencial Mensual. El resultado de multiplicar el Valor de la Renta promedio Mensual de un M2  por los metros cuadrados de construcción del Inmueble.

E.        E. Ingreso Bruto Potencial. Es la Renta Anual del por el cobrar del Inmueble. Se obtiene al multiplicar la Renta Mensual Potencial  por el número de meses del año. 

F.       % Cobranza. Los gastos necesarios para realizar los trabajos de cobranza de las renta (normales y extraordinarios) se acostumbra reflejarlos como un porcentaje del 3.00 al 5.00 % del Ingreso Bruto Potencial.

G.      Gastos de Cobranza. Para obtener el importe de los gastos de cobranza debemos multiplicar el Ingreso Bruto Potencial  por el % de Cobranza

H.      H. Ingreso Bruto Efectivo. Resulta de restar al Importe del Ingreso Bruto Potencial el Importe de los Gastos de Cobranza.

I.          I. % Administración. Los gastos necesarios para realizar los trabajos de administración de los servicios del Inmueble se acostumbra reflejarlos también como un porcentaje pero en este caso entre el 8.00 y el 15.00 % del Ingreso Bruto Efectivo.

J.        J. Gastos de Operación. Este importe se obtiene al multiplicar el Ingreso Bruto efectivo por el % de Administración. 

K.       Ingreso Neto. Para llevar a este importe al Ingreso Bruto Efectivo le restamos el importe correspondiente a los Gastos de Operación.

L.        I.S.R.  Para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un bien inmueble, dicha persona se encuentra obligada al pago de impuestos a nivel Federal: el Impuesto Sobre la Renta (ISR), y si se trata de inmuebles de uso comercial también deberá pagar El Impuesto al Valor Agregado (IVA) 

M.    Determinación de la tasa de ISR para el año en curso

N.      Impuestos. Es la suma de los importes que corresponden al I.S.R.  y al I.V.A.

O.      Utilidad Bruta. Es el Ingreso Neto  menos el importe de Impuestos

P.    Capitalización. Se obtiene al dividir el Valor del Inmueble  entre la Utilidad Bruta obtenida.

Q.       % Capitalización. Conversión del Valor de Capitalización (P) a porcentaje.

Lo anterior podemos observarlo en el ejercicio siguiente, del cual tomamos como referencia el ejercicio del modulo 5 para obtener esta tabla .

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VALUACIÓN 1_ NOTA 48. los Principios de Valuación Enfoque por capitalización de rentas.

NOTA 48. los Principios de Valuación Enfoque por capitalización de rentas.

VALUACIÓN1_ Nota 46. del método de enfoque del valor físico ejemplo

 A continuación se anexa el ejercicio comparativo de al menos 5 edificaciones, usando el formato y el procedimiento, para obtener el factor unitario neto de reposición.

En el presente ejercicio, se tomó el mismo metraje y la misma vivienda, considerando diferentes opciones, para los factores a considerar, por lo que se indica en la primera parte el tipo de factor, su condición y su índica,  al tomar en cuenta un complejo de viviendas similares, se consideró el mismo metraje de construcción y terreno, pero se varió el costo del mismo por la sposible modificaciones que tiene cada inmueble.

VALUACIÓN1_ NOTA 45. formato para obtener el valor neto de reposición

NOTA 45. formato para obtener el valor neto de reposición

A continuación se agrega el formato de la tabla para la obtención del valor físico de a construcción para la obtención del VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN.

VALUACIÓN 1_Nota 44. Procedimiento

NOTA 44. el procedimiento que debe seguirse para recopilar y analizar la información para este estudio y la forma en que se obtiene el Valor del Enfoque del Valor Físico.

Para realizar el procedimiento que debe seguirse, al momento de llevar a cabo dicho enfoque, es necesario :

1.       Recopilación, Registro y Análisis de la Información: el uso planeado y organizado de formatos de registro nos ayudara a hacer mejor nuestra actividad valuatoria de recopilación de datos, utilizaremos un formato de recopilación de los datos paramétricos obtenidos por una fuente de datos.

2.       Registro en el formato, Para obtener el VUNR (Valor Unitario Neto de Reposición), se sigue el siguiente procedimiento:

a)       Ubicar el costo paramétrico a aplicar, según el tipo de construcción de nuestro sujeto, partiendo del valor a Costo Directo

b)      Aplica los Factores de Afectación o Demerito: Edad, Conservación, Calidad del Proyecto y Uso del Suelo.

c)       Al valor obtenido, hay que agregar los valores de sobrecosto, valor del proyecto y permisos y licencias de construcción en nuestro ejemplo (46% del CD) y el resultado es el VUNR de esa esa sección.

d)       Con la suma de los importes de todas las secciones se obtiene el Valor Unitario Total Neto de Reposición del Inmueble.

Para obtener el Valor del enfoque del Valor Físico, es necesario, obtener  el valor físico de la construcción a partir de sus superficies, costo paramétrico, factores y valores parciales, el valor unitario neto de reposición; posteriormente se obtiene el costo del terreno, que ambos permiten obtener el Enfoque del Valor físico.

Se agrega la tabla realizada en excel, para el análisis del llenado y procedimiento, basados en las tablas de la  sección 6.3b, que permiten determinar los índices para los factores.

VALUACIÓN1_NOta 43 Princicios del Valor de Enfoque

NOTA: 43 los Principios de Valuación