VALUACIÓN 1-NOTA 64 ejercicio completo

NOTA 64  ejercicio completo.
 se sube la liga para las tablas en excel con los formatos que creadosen esta sesión (inciso 3 y 4) además de los elaborados en las sesiones 6 a 9
https://drive.google.com/file/d/0B8zC25WSQCHdMS1nOVFxTFotdnM/view?usp=sharing

VALUACIÓN1_NOTA 63 F1 Y F2 Ejercicio Práctico

A continuación se agrega el enlace con las tablas creadas en  Excel  de las hojas de cálculo correspondientes a los formatos para obtener el informe dictamen de un avalúo.
https://drive.google.com/file/d/0B8zC25WSQCHdYV9ra3BaYXJVOUE/view?usp=sharing

VALUACIÓN 1. NOTA 63. FORMATOS F1 Y F2 DEL INMUEBLE

A continuación se adjunta en pdf  el formato, F1 y F2, debidamente llenado, con información del inmueble a valuar.

https://drive.google.com/file/d/0B8zC25WSQCHdTmliOUYzZ1drakU/view?usp=sharing

VALUACIÓN1 NOTA 62.El procedimiento sistemático para realizar el avalúo de un bien inmueble

Nota 62

El procedimiento sistemático para realizar el avalúo de un bien inmueble, se deberá llevar a cabo mediantes los siguientes pasos:

1.       Identificar la propiedad, nombre del propietario, domicilio, datos de escritura pública, régimen de propiedad en que se encuentra el avalúo, municipio de ubicación de la propiedad, nombre de valuador, cuenta predial, determinar si cuenta con recibos prediales, servicio de agua y energía eléctrica.

2.       Llevar a cabo la inspección (visita) al inmueble con la finalidad de determinar entre otras cosas: estado físico, calidad, dimensiones, para en base al formato elaborado previamente llevar a cabo la descripción del inmueble.

3.       Recopilación de información, la cual es de tipo general: ubicación, rasgos económicos, sociales. Y la específica: inmuebles, terrenos comparables, existe o no un propietario anterior, existen ofertas de compra o renta previas, uso y destino de la propiedad.

4.       Apoyándonos de los formatos F1 y F2(los cuales se muestran en la nota 63) se determinan la información del inmueble, vecindario y de la construcción.

5.       Verificación de la información legal del predio, lo cual se puede comprobar con escritura pública, pago de predial, recibos de agua, energía eléctrica. Si es un inmueble en disputa de un asunto legal, es muy conveniente acudir al registro público de la propiedad para conocer su estado, si posee algún embargo, anotación al margen, etc.

6.       Consignar la calidad de la urbanización, equipamiento, estado de banquetas, tipo de vialidad, existencia o no de transporte público centros comerciales, escuelas, hospitales.

7.       Determinar el mayor y mejor uso del inmueble, el cual dependerá en gran medida de los planes de ordenamiento municipales, reglamentos de construcción locales, así el tipo de urbanización existente en la zona.

8.       Se determina el valor del inmueble, mediante la información recolectada en campo y la procesada en oficina. Para ello, se deberán emplear 3 enfoques como mínimo valor de mercado, valor físico y valor por capitalización de rentas) los cuales se muestran en notas anteriores del blog y cuyas tablas para obtenerlos se presentan en el ejercicio de la nota 65.

9.       Se elabora el informe-dictamen de avalúo, el cual contiene:

Datos generales

·         Información general del inmueble.

·         Características urbanas.

·         Ubicación del inmueble.

Descripción general del inmueble.

Valores

·         Recopilación de información y valores de enfoques.

·         Resumen y conclusiones.

10.   Se elaboran los anexos (valor físico, valor nuevo de reposición, enfoque por capitalización de rentas, enfoque de valor residual, enfoque de valor de mercado) y las fotografías del inmueble.

VALUACIÓN 1- NOTA 57.Ejercicio del método Residual Estático

VALUACIÓN 1- NOTA 57.Ejercicio del método Residual Estático

VALUACIÓN 1_NOTA 56. formato para obtener el Valor Residual por el Método Dinámico

VALUACIÓN 1_NOTA 56. formato para obtener el Valor Residual por el Método Dinámico

VALUACIÓN 1_ NOTA 55. formato para obtener el Valor Residual por el Método Estático

NOTA 55. formato para obtener el Valor Residual por el Método Estático

VALUACIÓN1_NOTA 54. PROCEDIMIENTO MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN DEL VALOR RESIDUAL DINÁMICO

PROCEDIMIENTO A SEGUIR DURANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN DEL VALOR RESIDUAL DINÁMICO

El residual dinámico lo podemos identificar como aquel análisis que considera la operación de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.

Y es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, obtenida en base a la siguiente fórmula:

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J.

tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valuación hasta

que se produce cada uno de los cobros o pagos.

i = Tasa de descuento.

Para ellos, se deberán determinar los siguientes elementos:

·         Producto inmobiliario

Para ello se realiza un análisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando:

-Valor unitario de venta o renta en base a investigación de mercado, buscando productos inmobiliarios similares.

-Número de unidades a vender o rentar en base al programa de uso de suelo.

-Programa de venta o renta del producto inmobiliario seleccionado.

·         Condicionantes y limitantes de tipo urbano:

-Vialidades,áreas de donación.

-CUS

-COS

-Limitantes en cuanto a áreas libres, alturas,etc.

·         Características específicas del bien a valurar, para lo cual se realizará un levantamiento en forma minuciosa, en términos y condiciones tales como:

-Urbanización

-Dotación de servicios

-Acceso

-Movimiento de tierras

-Obras de protección

Obras complementarias(bardas,cercas,patios,etc)

·         Costos unitarios y montos correspondientes a obras complementarias y edificaciones tales como: urbanización, dotación de servicios, acceso, movimiento de tierras, cimentación,etc.

·         Condiciones dde renta o venta de productos inmobiliarios ofertados en la zona así como los plazos estimados de venta o renta de los mismos

·         Elaboración de programa de rentas o ventas

·         Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento.

·         Factores de costos de agentes inmobiliarios.

·         Horizonte de análisis, que será el tiempo estimado en el cual se cumpla el objetivo y será definido en función de la vida útil remanente del inmueble objeto de venta o renta.

·         Tasa de descuento aplicable, la cual servirá para colocar a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al rieesgo del negocio inmobiliario que se trate.

VALUACIÓN 1_NOTA 53. Procedimiento Valor Residual Dinámico y la forma en que se obtiene el Valor Residual

 Procedimiento que debe seguirse para recopilar y analizar la información para este estudio utilizando el método de Valor Residual Dinámico y la forma en que se obtiene el Valor Residual

PROCEDIMIENTO A SEGUIR DURANTE LA APLICACIÓN DEL MÉTODO DE VALOR RESIDUAL ESTÁTICO.OBTENCIÓN DEL VALOR RESIDUAL ESTÁTICO

Debido a que el Método del Valor residual estático, representa los costos y beneficios que a la hora de adquirir un terreno urbano, ya sea con o sin construcciones realiza un inversionista y se da cuando no exiatan evidencias adecuadas de mercado y sin embargo si la viabilidad técnica, jurídica,social,económica y financiera, deberá emplearse una metodología óptima y objetiva, la cual se presenta a continuación:

1.       Elaborar una tabla, la cual se deberá llena de la forma más precisa posible y que incluya los siguientes parámetros:

CONCEPTO	UNIDAD
Superficie de terreno:	m²
Área de vialidades y donación:	m²
Área vendible:	m²
Valor de venta unitario del producto:	$/m²
Superficie por unidad a vender	m²
Número de unidades a vender:	N
Superficie total a vender:	m²
Plazo de venta	Meses
Valor de venta:	$
MENOS:
Costos de urbanización:	$
Terracerías	$
Pavimentos y banquetas	$
Agua Potable	$
Alcantarillado Sanitario	$
Drenaje Pluvial	$
Electrificación y Alumbrado	$
Telefonía	$
Ajardinado y equipamiento	$
MENOS
Inversiones:	$
- Accesos	$
- Movimiento de tierras	$
- Obras de estabilización y protección	$
- Cimentaciones	$
- Edificaciones	$
- Obras complementarias	$
MENOS	$
- Pagos predial	$
- Servicios	$
- Mantenimiento	$
- Vigilancia	$
- Gastos administrativos	$
MENOS
Gastos financieros	$
- Indirectos Utilidad del promotor	$
- Comisión por ventas	$
VALOR RESIDUAL	$

Posteriormente, se aplica la siguiente fórmula, para determinar el importe del valor residual:

F=VM-∑Ci-b

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble analizado.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por vender(Beneficio neto del promotor)

Ci = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados

2.    Determinar el valor unitario de venta, en base a una investigación de mercado, ubicando productos inmobiliarios similares.

3.    Determinar las condicionantes y limitantes de tipo urbano. Como son: Áreas de donación, vialidades, COS,CUS, limitantes de alturas libres.

4.    Determinar las características específicas del bien a valuar, para lo cual se determinarán las condiciones de acceso, cimentación, existencia o no de edificaciones en el inmueble, bardas, cercas, pavimentos, dotación de servicios, obras de protección, etc.

5.    Determinar los costos y montos realizados en urbanización, dotación, introducción de servicios.

6.    Determinar las condiciones, costos de venta y plazos de venta de productos inmobiliarios en la zona.

7.    Determinar los costos de predial, servicios, mantenimiento de los productos inmobiliarios de la zona.

8.    Determinar los factores de costos de financiamientos, utilidad, indirectos del promotor inmobiliario.

9.    Determinar la comisión de venta hacia los agentes inmobiliarios.

VALUACIÓN 1_ NOTA 52 procedimiento que debe seguirse para recopilar y analizar la información para este estudio utilizando el método de Valor Residual Estático y la forma en que se obtiene el Valor Residual

VALUACIÓN 1_ NOTA 52  procedimiento que debe seguirse para recopilar y analizar la información para este estudio utilizando el método de Valor Residual Estático y la forma en que se obtiene el Valor Residual.

VALUACIÓN 1_ Nota 61. Ejercicio sobre cálculo del VNR

Nota 61. Ejercicio sobre cálculo del VNR

En las siguientes tablas se observa un ejercicio resuelto para el cálculo del VRN, así mismo se anexa el archivo en excel, para su análisis.

https://drive.google.com/file/d/0B8zC25WSQCHdbkc2N2QtSExGUU0/view?usp=sharing

VALIACIÓN1_ NOTA 60 Tablas para obtener el Valor Neto de Reposición

Acontinuación se agregan las tablas que se utilizarán para el cálculo del VALOR DE REPOSICIÓN.

FORMATO PARA PRESUPUESTO POR ENSAMBLE DE COSTOS

FORMATO PARA PRESUPUESTO PARAMÉTRICO VRN

FORMTO PARA LA INTEGRACIÓN DEL VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO

VALUACIÓN 1_NOTA 59. procedimiento que debe seguirse para recuperar la información para este estudio para

NOTA  59. procedimiento que debe seguirse para recuperar la información para este estudio para la determinación del Valor Neto de Reposición

NOTA  59. procedimiento que debe seguirse para recuperar la información para este estudio para la determinación del Valor Neto de Reposición.

1.       Se propone una serie de modelos o prototipos de edificaciones con especificaciones estándar.

2.       Se subdividen para su estudio en partes similares por sistema constructivo.

3.       Se hace el estudio de costos por m2

4.       Se ordenan los resultados en tabulares adecuados para ser susceptibles de modificaciones

PARA OBTENER EL  VALOR NETO DE REPOSICIÓN:

1.       Se Estudia  el proyecto y subdivide.

2.       Se selecciona el mas parecido al modelo a realizar.

3.       Personalizado

4.       Una vez que tenemos la tabla de presupuesto por ensamble se obtiene el costo directo de la obra

5.       Se procede a realizar la tabla para el VNR, en la cual incluimos los costos directos, lo costos unitario, y el 28% de ajuste. Para completar la ultima columna del VNR, es necesario realizar una 3ª tabla con los sig. Dtatos

6.       Para determinar el VNR es necesario del costo directo aplicar el 28% de ajusrte, el 8 % de  del costo de planos y proyectos y el 7 % de permisos y licencias, esto nos dará un nuevo importe del cual obtendremos u porcentaje aplicable a los cd, así obtenemos el VALOR DE REPOICIÓN NUEVO.

Para comprender mejor ésta dinámica en la siguiente nota se aprecian las tablas a utilizar.

VALUACIÓN 1_ NOTA 58. VALOR NUEVO DE REPOSICIÓN

SESIÓN 9. NOTA 58. VALOR NUEVO DE REPOSICIÓN

VALUACIÓN 1 _NOTA 51 ejercicio del método de enfoque del capitalización de Rentas para al menos 5 inmuebles 2 de departamentos, 2 de Oficinas y 1 Local comercial

NOTA 51 ejercicio del método de enfoque del capitalización de Rentas para al menos 5 inmuebles 2 de departamentos, 2 de Oficinas y 1 Local comercial

VALUACIÓN1_ NOTA 49. Procedimiento para el enfoque por capitalización de Rentas.

NOTA 49. Procedimiento para el enfoque por capitalización de Rentas.

El enfoque del valor de capitalización (ingresos o rentas), es consistente con las influencias del valor básico.

1.       Se realiza la recopilación de datos. Haciendo uso de las tabla indicada en el archivo 7.3

Tabla de Enfoque de Capitalización de Rentas.

1.       Se realiza el registro en dicho formato tomando en cuenta lo siguiente:

A.      Valor del Inmueble. El obtenido en la investigación del Enfoque de Mercado, el promedio de los valores obtenido.

B.      Valor de Renta Promedio Mensual. El promedio obtenido del Valor de las Rentas (expresado por M2) de la investigación en campo y consulta de revistas especializadas y sitios web.

C.      Metros cuadrados de Construcción. Los metros cuadrados construidos del Inmueble. 

D.      Renta Potencial Mensual. El resultado de multiplicar el Valor de la Renta promedio Mensual de un M2  por los metros cuadrados de construcción del Inmueble.

E.        E. Ingreso Bruto Potencial. Es la Renta Anual del por el cobrar del Inmueble. Se obtiene al multiplicar la Renta Mensual Potencial  por el número de meses del año. 

F.       % Cobranza. Los gastos necesarios para realizar los trabajos de cobranza de las renta (normales y extraordinarios) se acostumbra reflejarlos como un porcentaje del 3.00 al 5.00 % del Ingreso Bruto Potencial.

G.      Gastos de Cobranza. Para obtener el importe de los gastos de cobranza debemos multiplicar el Ingreso Bruto Potencial  por el % de Cobranza

H.      H. Ingreso Bruto Efectivo. Resulta de restar al Importe del Ingreso Bruto Potencial el Importe de los Gastos de Cobranza.

I.          I. % Administración. Los gastos necesarios para realizar los trabajos de administración de los servicios del Inmueble se acostumbra reflejarlos también como un porcentaje pero en este caso entre el 8.00 y el 15.00 % del Ingreso Bruto Efectivo.

J.        J. Gastos de Operación. Este importe se obtiene al multiplicar el Ingreso Bruto efectivo por el % de Administración. 

K.       Ingreso Neto. Para llevar a este importe al Ingreso Bruto Efectivo le restamos el importe correspondiente a los Gastos de Operación.

L.        I.S.R.  Para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un bien inmueble, dicha persona se encuentra obligada al pago de impuestos a nivel Federal: el Impuesto Sobre la Renta (ISR), y si se trata de inmuebles de uso comercial también deberá pagar El Impuesto al Valor Agregado (IVA) 

M.    Determinación de la tasa de ISR para el año en curso

N.      Impuestos. Es la suma de los importes que corresponden al I.S.R.  y al I.V.A.

O.      Utilidad Bruta. Es el Ingreso Neto  menos el importe de Impuestos

P.    Capitalización. Se obtiene al dividir el Valor del Inmueble  entre la Utilidad Bruta obtenida.

Q.       % Capitalización. Conversión del Valor de Capitalización (P) a porcentaje.

Lo anterior podemos observarlo en el ejercicio siguiente, del cual tomamos como referencia el ejercicio del modulo 5 para obtener esta tabla .

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VALUACIÓN 1_ NOTA 48. los Principios de Valuación Enfoque por capitalización de rentas.

NOTA 48. los Principios de Valuación Enfoque por capitalización de rentas.

VALUACIÓN1_ Nota 46. del método de enfoque del valor físico ejemplo

 A continuación se anexa el ejercicio comparativo de al menos 5 edificaciones, usando el formato y el procedimiento, para obtener el factor unitario neto de reposición.

En el presente ejercicio, se tomó el mismo metraje y la misma vivienda, considerando diferentes opciones, para los factores a considerar, por lo que se indica en la primera parte el tipo de factor, su condición y su índica,  al tomar en cuenta un complejo de viviendas similares, se consideró el mismo metraje de construcción y terreno, pero se varió el costo del mismo por la sposible modificaciones que tiene cada inmueble.